Pachetul de modificări fiscale anunțate de autorități nu este de natură să stimuleze piața rezidențială, iar existența a două niveluri de TVA pentru achiziția de apartamente, în contextul creșterii de la 5% la 9% a cotei minime nu va aduce creșterea vânzărilor de apartamente cu mai mult de două camere, este de părere Mauricio Mesa Gomez, director general al Cordia România și Spania.
„Modificările fiscale și legislative constante nu aduc beneficii nici pentru cumpărătorii de apartamente, nici pentru dezvoltatori și investitori”, a declarat Mauricio Mesa Gomez în panelul „Overcoming Challenges” din cadrul conferinței „The Future of Quality Living”, organizată de Bucharest Real Estate Club pe 26 septembrie 2023 . „Clienții care achiziționează pentru locuire se confruntă deja cu dobânzi bancare foarte ridicate și cu prețuri în creștere, pe fondul scumpirii materialelor de construcții și al puterii de cumpărare în scădere. Lipsa de predictibilitate fiscală îi va face să amâne și mai mult decizia de cumpărare, în timp ce dezvoltatorii nu-și pot face un plan de business coerent și solid atâta vreme cât apar modificări fiscale și de legislație odată la șase luni. În alte țări există reglementări fiscale și legi în domeniul imobiliar care sunt păstrate pentru cel puțin patru ani, ceea ce înseamnă că-ți poți face, ca dezvoltator, o planificare a business-ului și, în calitate de client, o proiecție a cheltuielilor generate de achiziția unei locuințe”, adaugă Mauricio Mesa Gomez.
Cum e mai bine? Cotă redusă de TVA, mai multe cote în funcție de valoare sau cotă unică pentru achiziția de apartamente?
Una dintre modificările fiscale care afectează în mod semnificativ piața rezidențială este majorarea cotei minime de TVA de la 5% la 9% pentru achiziția de apartamente cu un preț maxim de 600.000 de lei, adică aproximativ 120.000 de euro.
„Eu am fost întotdeauna împotriva TVA-ului redus pe bază de plafon de preț, mai ales când există o cotă minimă și una maximă atât de distanțate între ele ca valoare. Ori avem mai mult de două cote de TVA, în funcție de valoarea apartamentului, ori una generală mai mică. În Spania, TVA-ul perceput la achiziția unui imobile este de 10% indiferent de valoare, iar piața merge foarte bine. În România, în aceste condiții, oamenii nu-și pot cumpăra decât apartamente cu două camere, deși cerere pentru locuințe mai mari există din plin”, explică Mauricio Mesa Gomez.
Ne îndreptăm spre „build-to-rent”?
În ultimul an și jumătate, românii s-au îndreptat într-o mai mare măsură către închirierile de apartamente și au amânat decizia de cumpărare, pe fondul situației macroeconomice și geopolitice instabile din 2022, iar tendința a continuat și în 2023, an în care pragul pentru cota redusă de TVA a fost diminuat la 600.000 de lei de la 700.000 de lei.
Chiriile au crescut semnificativ în această perioadă și tot mai mulți investitori de portofoliu de dimensiuni mici și medii au achiziționat apartamente pentru a-și proteja banii împotriva inflației și pentru a obține un randament de 5%-6% pe an.
„Sunt condiții bune pentru piața de build-to-rent, însă în România lipsesc cumpărătorii instituționali, care să creeze o cerere suficient de mare pentru acest tip de produs imobiliar. Vorbim despre fonduri de pensii, care caută un randament garantat de cel puțin 3% pe an generat de proiecte sau clădiri dedicate exclusiv închirierii, gândite de la început cu acest scop. Dezvoltatorii de pe acest segment au planuri de business diferite față de cei care construiesc pentru clienții finali, nu văd deocamdată o oportunitate importantă de business pe segmentul build-to-rent în România”, a declarat Mauricio Mesa Gomez la conferința „The Future of Quality Living”.